Bilindiği üzere COViD-19 hastalığı (corona virüsü), Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11/03/2020 tarihinde pandemi olarak ilan edilmiş ve bu hastalık ülkemizi de etkisi altına almıştır. Bu kapsamda salgının ülkemizde yayılmasının en aza indirilmesi ve kişilerin sağlığından korunması amacıyla ülkemiz tarafından birçok idari tedbir alınmıştır. Bu tedbirler kapsamında 26.03.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenlemeler arasında iş yeri kiralarında önümüzdeki 4 ay için kira bedellerinin ödenmemesi halinin, kira sözleşmesinin feshine neden olmayacağı hükmü de mevcuttur. Söz konusu iş yeri kiralarına ilişkin açıklanan hüküm şu şekildedir;
“1 Mart 2020'den 30 Haziran 2020'ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Söz konusu bu hüküm 1 Mart 2020'den itibaren uygulanacak.”
Bu halde ilgili hüküm gereği 4 ay işyeri kirası ödemeyen kiracıların, kira sözleşmeleri kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile feshedilemeyecektir.
Oysa, Borçlar Kanunu 352.maddesi kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshini şu şekilde düzenleme altına almıştır;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Borçlar Kanunu 315.madde ise söz konusu ihtarların kiracı tarafından yerine getirilme süresini 30 gün olarak şu şekilde düzenleme altına almıştır;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kanunun hükmüne göre, kira sözleşmesinin feshi için 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira yılı içinde iki kira bedelinin ödenememesi ve kiraya verenin ödenmeyen kira bedelleri için yazılı ihtarda bulunması gerekmektedir. Bir kira yılı için yapılacak 2 yazılı ihtardan sonra ise kiracının 30 gün içinde ihtara uyması gerekmektedir.
Son gelen torba yasa ile 1 yıllık kira sözleşmesi içinde olan 1.03.2020 ile 30.06.2020 ayları arasında kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi olarak ileri sürülemeyecek dava yolu ile kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talep edilemeyecektir. Söz konusu hüküm salt kira bedellerine ilişkin olup kiracının diğer yükümlülüklerine etki etmeyecektir. Örnek vermek gerekirse yeni gelen yasa ile kiracıların yan giderleri ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamaktadır. Kiracıların 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasındaki yan giderleri (temizlik, bakım giderleri, aidat vb.) ödeme yükümlülükleri ve özenle kullanma yükümlülükleri devam edecektir.
Aynı şekilde ilgili hüküm salt kira bedelinin 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmemesi halinin fesih sebebi yapılamayacağını düzenlemektedir. Her halükârda kiraya veren diğer fesih sebeplerinin varlığı halinde kira sözleşmesi feshedebilecektir. Bu nedenle kiraya verenlerin kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, taşınmazın el değiştirmesi gibi kanunda açıkça düzenlenen fesih sebepleri ile kira sözleşmesini feshetmelerinde bir engel yoktur.
