1-GİRİŞ
Çalışmamızda COViD-19 salgın hastalığı nedeni ile alınan önlemlerin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira sözleşmesini düzenleyen hükümleri, İçişleri Bakanlığı Genelgeleri, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Resmî Gazete’de 25.03.2020 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren kanunun iş yeri kiralarına etkisi ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin görüş ve açıklamaları çerçevesinde AVM kiraları ve kiracılarına etkisi ve 26.02.2016 tarih ve 29636 Sayılı Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik gereği ortak giderlere katlanma yükümlülüğü ele alınacaktır.
2-TEMEL KAVRAMLAR
Pandemi
Pandemi, dünyada birden fazla ülkede veya kıtada, çok geniş bir alanda yayılan ve etkisini gösteren salgın hastalıklara verilen genel isimdir. Pandemik hastalık, dünya genelinde yaşayan insanların sağlığını tehdit eden bulaşıcı hastalıklara verilen bir isimdir. Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ)'ne göre pandemi olabilmesi için gerekli kriterler; toplumda daha önce görülmemiş bir hastalığın ortaya çıkması, hastalığın etkeni olan patojenin insanlara bulaşarak tehlikeli bir hastalığa yol açması ve hastalık etkeni patojenin insanlar arasında kolayca ve devamlı olarak yayılması yani bulaşıcı olmasıdır. COViD-19 hastalığı (corona virüsü), Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından 11/03/2020 tarihinde pandemi olarak ilan edilmiştir.
Mücbir Sebep
Mücbir sebep hali kanunlarda açıkça düzenlenmemiştir. Bu nedenle sözleşme ilişkisinin tarafları, istedikleri durumları ayrıca ve açıkça mücbir sebep olarak düzenleyebilmektedir. Bir durumun mücbir sebep olarak düzenlenmesindeki asıl şart ise tarafların herhangi bir şekilde ön göremedikleri bir durumun sözleşmenin devamına veya şartlarına etki etmesi, sözleşme edimlerini engellemesi durumunun ortaya çıkmasıdır. Böyle bir duruma doğal afetler, hastalık, savaş, grev gibi haller örnek olarak sayılabilir.
Yargıtay kararına göre mücbir sebep şu şekilde ifade edilmiştir; “Mücbir sebep bir sorumluluğun yerine getirilmesini veya bir hakkın veya hukuksal imkanın veya kanuni bir avantajın kullanılmasını veya talep edilmesini kısmen veya tamamen, geçici veya daimi surette engelleyen, bu niteliği dolayısıyla sorumluluğu kaldıran veya yerine getirilmesini, süresini ve vadesini geciktiren veya sorumluluğun niteliğini değiştiren, bir hakkın veya hukuksal imkanın veya kanuni bir avantajın kullanılmasına ilişkin sürelerin yeniden tanınmasını, sürelerin uzatılmasını veya eski hale iade edilmesini gerekli ve zorunlu kılan, kişinin önceden beklemediği, öngöremeyeceği ve tahmin edemeyeceği, beklese ve tahmin etse bile, kişilerin alabilecekleri her türlü tedbire rağmen meydana gelmesini engelleyemeyeceği, kişilerin tedbir alma ve ihmalde bulunmama yükümlülüklerini aşan nitelikte ve ağırlıkta olan, dıştan gelen olağandışı, mutad ve devamlı olanın dışında gerçekleşen bir olay olgu veya durumdur”
Yargıtay kararına göre mücbir sebep şu şekilde ifade edilmiştir; “Mücbir sebep bir sorumluluğun yerine getirilmesini veya bir hakkın veya hukuksal imkanın veya kanuni bir avantajın kullanılmasını veya talep edilmesini kısmen veya tamamen, geçici veya daimi surette engelleyen, bu niteliği dolayısıyla sorumluluğu kaldıran veya yerine getirilmesini, süresini ve vadesini geciktiren veya sorumluluğun niteliğini değiştiren, bir hakkın veya hukuksal imkanın veya kanuni bir avantajın kullanılmasına ilişkin sürelerin yeniden tanınmasını, sürelerin uzatılmasını veya eski hale iade edilmesini gerekli ve zorunlu kılan, kişinin önceden beklemediği, öngöremeyeceği ve tahmin edemeyeceği, beklese ve tahmin etse bile, kişilerin alabilecekleri her türlü tedbire rağmen meydana gelmesini engelleyemeyeceği, kişilerin tedbir alma ve ihmalde bulunmama yükümlülüklerini aşan nitelikte ve ağırlıkta olan, dıştan gelen olağandışı, mutad ve devamlı olanın dışında gerçekleşen bir olay olgu veya durumdur”
Doktrin ve Yargı kararları ışığında kitleler değerlendirildiğinde mücbir sebep halinin taraflarca öngörülemeyen, her türlü önlem alınsa dahi önüne geçilemeyen ve açıkça taraflar arasındaki sözleşmeye etki eden bir durum olduğu açıktır. Bu halde salgın hastalık mücbir sebep hali taraflar arasındaki kira sözleşmesi içeriğinde bulunsun ya da bulunmasın mücbir sebebin sözleşmeye açıkça etki eden bir duruma yol açması halinde tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçlarına etki edecektir.
İfa Güçlüğü
Sözleşmenin ifasının imkânsız olmadığı fakat yükümlülüklerin yerine getirilmesinin zorlaştığı durumlardadır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararı ifa imkansızlığını şu şekilde ifade etmektedir;
“ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
“İlgili maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kuralıdır.” (Yarg. 3.HD, 2017/14562E., 2019/9074K., 12.11.2019T.)
Bu halde ifa Güçlüğünün öne sürülmesi için şu haller bulunmalıdır;
- Geçerli bir sözleşme olmalı,
- Önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü olayların meydana gelmesi,
- Olağanüstü duruma borçlunun neden olmaması ve bu durumun ifa güçlüğü yaratması,
- Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olması gerekmektedir.
3-SALGIN HASTALIK NEDENİ İLE İÇİŞLERİ BAKANLIĞI GENELGELERİ KAPSAMINDA ALINAN ÖNLEMLERİN AVM KİRACILARINA ETKİSİ
İçişleri Bakanlığı Coronavirüs salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek amacıyla Sağlık Bakanlığı ile yapılan değerlendirmeler sonucunda pek çok genelge yayımlayarak çeşitli idari önlemler alınmasını sağlamıştır. İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelgeler ve bu genelgelerin AVM kiracılarına etkisi şu şekildedir;
İçişleri Bakanlığı 16.03.2020 Tarihli Genelgesi
16.03.2020 tarihli ek genelge ile pek çok işyerinin geçici süre ile kapatılmasına karar verilmiş genelgeye uymayan kişiler hakkında idari yaptırımlar uygulanmaya başlanmıştır.
İçişleri Bakanlığı 16.03.2020 tarihli genelgesi şu şekildedir;
“Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşlarımızın çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle durdurulacak.”
İçişleri Bakanlığı 21.03.2020 Tarihli Genelgeleri
21.03.2020 tarihli iki farlı genelge ile kuaför, güzellik merkezi gibi işyerinin geçici süre ile kapatılmasına karar verilmiş, lokanta, restaurant gibi işyerlerine müşteri girişi yasaklanmıştır.
İçişleri Bakanlığı 21.03.2020 tarihli genelgeleri şu şekildedir;
“Genelge ile bugün gece yarısı saat 24:00 itibariyle içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerleri,sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verecek. Bu nedenle lokanta/restoranlar ile pastane ve benzeri işyerlerinin oturma alanlarını kaldırmaları sağlanacak, bu alanlara müşteri kabul etmemeleri konusunda gerekli işlemler yapılacak. “
“Genelge ile vatandaşların bir arada bulunmaları ve yapılan işlem sırasında birçok kez fiziksel temasın olması nedeniyle anılan virüsün yayılımını artırarak vatandaşlar açısında riskli olabilecek; berber, güzellik salonu/merkezi, kuaför vb. işyerlerin faaliyetleri 21 Mart 18:00 saati itibariyle geçici süreliğine durdurulacak. “
Her iki genelge de dikkate alındığında müşteri alımının yasaklandığı veya tamamen kapatılmasının zorunlu kılındığı pek çok işyerinin AVM niteliğindeki yaşam merkezlerinin içinde barındırdığı işyerinin genelge kapsamında kapıldığı, işlerinin kısmi veya tamamen idari bir kararla durdurulduğu görülmektedir. İşbu idari kararlar kapsamında kapatılan işyerlerinin salgın hastalık mücbir sebep nedeni ile çalışamaz hale geldiği ve işyeri kira borçları yönünden mücbir sebepten faydalanmaları gerektikleri açıktır.
Kiracı ve Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Mücbir Sebep Nedeni ile Feshi
Yukarda açıklandığı üzere salgın hastalık nedeni ile idari kararla işyeri kapatılan kiracı, mücbir sebep nedeni ile sözleşmeyi sonlandırma hakkına da sahip olacaktır. Bu durum özellikle uzun vadeli yapılan kira sözleşmelerinde sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyecektir fakat kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi durumu ise kiracıdan farklı şartlara tabi olacaktır zira Borçlar Kanunu kiraya verenin sözleşmeyi feshi için çeşitli şartlar öngörmektedir.
Söz konusu durumda mücbir sebep olarak sayılan ifa imkansızlığı halinin geçici bir imkansızlık mı yoksa kalıcı bir imkansızlık mı olduğu da önem kazanacaktır. Güncel durumda bazı işletmelerin geçici olarak kapatması durumu geçici imkansızlık olarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle kiraya verenin mücbir sebep nedeni ile kira sözleşmesini sonlandırma hakkı doğmayacaktır.
Taraflar sözleşmenin tarafı olmaya devam edecek kiraya veren taraf geçici süre için kiracının kira bedelini ödememesi durumuna katlanmak zorunda kalacaktır. Fakat bu durum kiraya veren açısından kanaatimizce ancak makul süre için katlanmayı gerektirmektedir. Unutulmamalıdır ki katlanma hali kira borcunun tamamen ortadan kalkması anlamına gelmemektedir. Kiraya veren taraf makul sürenin geçmesi halinde kiracının kira bedelini ödememesine katlanmakla yükümlü olmayacak kira sözleşmesinin devamı çekilmez duruma gelmesi nedeni ile sözleşmeyi sonlandırabilecektir. Bu halin ortaya çıkması durumunda dahi kiraya veren Borçlar Kanunu gereği her halükarda yasal bildirim sürelerine uymakla yükümlüdür.
Kiraya verenin katlanma süresi YHGK, 2010/15-193E., 2010/235K, 28.04.2010T. kararda şu şekilde ifade edilmiştir;
“Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem tarafların ekonomik özgürlüklerini engelleyecek, hem de bir başkası ile sözleşme yapılması fırsatını ortadan kaldıracaktır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediği hususu her somut olaya göre ve mevcut koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir”
Söz konusu fesih durumu ise Borçlar Kanunu 331.madde de şu şekilde ifade edilmiştir;
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. ”
Kiracı ve Kiraya Verenin Mücbir Sebep Nedenini Öne Süremeyeceği Haller
Yukarda açıklandığı üzere salgın hastalık nedeni ile idari kararla işyeri kapatılan kiracı, mücbir sebep nedenini öne sürerek kira sözleşmesinin feshini veya kira borcunun imkansızlık durumu geçene kadar ertelenmesini talep edecektir. Söz konusu durumun ancak kiracının işyerini hiç veya gereği gibi kullanamaması nedeniyle ortaya çıkacağı unutulmamalıdır. İş bu metnin “Temel Kavramlar-Mücbir Sebep” başlığından anlatıldığı üzere mücbir sebep olarak öne sürülen durum sözleşme taraflarının edimlerini imkansız hale getirdiği müddetçe sözleşme edimlerinin ifasını etkileyecektir. Peki AVM kiracısı işyerini iradi olarak kapatması, kira konusu alanı depo olarak, e-ticaret için veya ofis için kullanmaya devam etmesi durumunda kira ilişkisinin durumu ne olacaktır?
Bu halde söz konusu imkansızlık hali bulunmamaktadır zira kiralananın kullanımı devam etmektedir. Kiracı taraf e-ticaret kapsamında da olsa kiralananı işyeri olarak kullanmaya devam ettiği müddetçe kira ilişkisi devam etmekte tarafların borçları da bu kapsamda devam etmektedir. Bu nedenle kiracı gereği gibi kiracı borcunu ödemekle yükümlüdür.
10.04.2020 ile 17.04.2020 Sokağa Çıkma Yasağı Genelgeleri
10.04.2020 ile 17.04.2020 tarihli ek genelgeler ile büyükşehir statüsündeki iller ve Zonguldak il sınırları içinde bulunan tüm vatandaşların sokağa çıkmasının yasaklanması kararı verilmiş genelgeye uymayan kişiler hakkında idari yaptırımlar uygulanmaya başlanmıştır.
İçişleri Bakanlığı 17.04.2020 tarihli genelgeleri şu şekildedir;
“17.04.2020 tarihi saat 24.00 ile 19.04.2020 tarihi saat 24.00 arasında (hafta sonu) aşağıda belirtilecek istisnalar hariç olmak üzere büyükşehir statüsündeki 30 il (Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon, Van) ile Zonguldak il sınırları içinde bulunan tüm vatandaşlarımızın sokağa çıkmaları yasaklanacak.”
Bu halde söz konusu tarih aralığından istisna getirilen işyerleri hariç işyerlerinin tümünün çalışmayacağı ortadadır. AVM yaşam merkezlerinin kapalı olduğu dönem için de gerek sokağa çıkma yasağı ilan edilen dönemlerde gerekse kapatma kararı alan ve kiralananda ticari faaliyet göstermeyen kiracılar pek tabi aşırı ifa güçlüğü halinden faydalanabileceklerdir.
Aşırı İfa Güçlüğü Halinin Kiracının Haklarına Etkisi
Aşırı ifa güçlüğü, sözleşme taraflarından birinin sözleşmede belirlenen borcunu yerine getirmesini engelleyen ve borçludan kaynaklanmayan bir durumun ortaya çıkması halidir. Güncel durumda salgın hastalık halinin yukarıda belirtilen Genelgeler nedeni ile kira ödemelerine etkisi ifa güçlüğü arasındadır. İfa güçlüğü mücbir sebep kadar imkansızlık yaratmasa da sözleşmeyi tarafların iradesi dışında olumsuz olarak etkileyen bir durum olarak değerlendirilebilir. Örnek vermek gerekirse Genelge dışında kalan fakat salgın hastalığın yayılmasını önlemek amacıyla kapatan pek çok işletme mevcuttur çoğu AVM kiracıları da bu niteliktedir. Genelge kapsamında olan işletmeler gerekli şartları taşıması halinde mücbir sebepten yararlanabilecek iken Genelge dışında kalan işletmeler aşırı ifa güçlüğünden yararlanabilirler.
Aşırı ifa güçlüğü Borçlar Kanunu 138.madde de şu şekilde ifade edilmiştir;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
“…O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ( kiracı ) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.” (YARGITAY 3. HD E. 2000/2648 K. 2000/2640 T. 27.3.2000)
Kiracının aşırı ifa güçlüğünden yararlanması için mücbir sebepte olduğu gibi söz konusu durumun ödemelere açıkça etki ettiğini ispat etmesi gerekmektedir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken salgın hastalık riskini bilebilecek durumda değildir ve bu durum kiracıdan kaynaklanan bir durum da değildir. Bu halde faaliyet göstermediği taşınmaz için kira ödemek durumunda bırakılması kanunda belirtildiği gibi dürüstlük kuralına uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı 138.maddeye dayanarak kira bedelini ödemekten veya ihtirazi kayıtla ödedikten sonra uyarlama davası açabilecektir.
4- 7226 SAYILI BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUNUN AVM KİRACILARINA ETKİSİ
7226 sayılı bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun Resmî Gazete’de 25.03.2020 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. İşbu kanun gereği iş yeri kiralarında önümüzdeki 4 ay için kira bedellerinin ödenmemesi halinin kira sözleşmesinin feshine neden olmayacağı hükmü uygulama alanı bulmuştur. Söz konusu iş yeri kiralarına ilişkin açıklanan hüküm şu şekildedir;
“1 Mart 2020'den 30 Haziran 2020'ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Söz konusu bu hüküm 1 Mart 2020'den itibaren uygulanacak.”
Bu halde ilgili hüküm gereği 4 ay işyeri kirası ödemeyen kiracıların kira sözleşmeleri kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile feshedilemeyecektir.
Borçlar Kanunu 352.maddesi kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshini şu şekilde düzenleme altına almıştır;
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Borçlar Kanunu 315.madde ise söz konusu ihtarların kiracı tarafından yerine getirilme süresini 30 gün olarak şu şekilde düzenleme altına almıştır;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kanunun hükmüne göre, kira sözleşmesinin feshi için 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira yılı içinde iki kira bedelinin ödenememesi ve kiraya verenin ödenmeyen kira bedelleri için yazılı ihtarda bulunması gerekmektedir. Bir kira yılı için yapılacak 2 yazılı ihtardan sonra ise kiracının 30 gün içinde ihtara uyması gerekmektedir.
Son gelen torba yasa ile 1 yıllık kira sözleşmesi içinde olan 1.03.2020 ile 30.06.2020 ayları arasında kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi olarak ileri sürülemeyecek dava yolu ile kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talep edilemeyecektir. İlgili hüküm salt kira bedelinin 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmemesi halinin fesih sebebi yapılamayacağını düzenlemektedir.
Her halükarda kiraya veren diğer fesih sebeplerinin varlığı halinde kira sözleşmesi feshedebilecektir. Bu nedenle kiraya verenlerin kira sözleşmesinin süresinin bitmesi, taşınmazın el değiştirmesi gibi kanunda açıkça düzenlenen fesih sebepleri ile kira sözleşmesini feshetmelerinde bir engel yoktur. Düzenlemenin ilgili döneme ait kira borcunu tamamen ortadan kaldırdığı da düşünülmemelidir. Kiracının ilgili dönemlere ait kira borcu halen devam eder, hükümler sadece dönemsel bir erteleme öngörülmüş ve ertelemenin fesih sebebi yapılamayacağı belirtilmiştir.
Ayrıca belirtmemiz gerekirse kanımızca ilgili durum salt kira bedeline ilişkin olup kiracının yan yükümlülüklerini de etkilemeyecektir. Kiracıların kira ilişkisindeki tek borcu kira bedelini ödemek değildir maddi külfetleri yönünden incelemede bulunmamız gerekirse kiracının yan giderlere katlanma yükümlülüğü de vardır. AVM kiracıları yönünden düşündüğümüzde bu giderler aidat, işletme ortak kullanım gideri gibi AVM yönetimi tarafından kiracılara yüklenen giderlerdir. İlgili hüküm bu nitelikteki ödemeleri etkilememektedir.
5- ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ VE YATIRIMCILARI DERNEĞİ (AYD) ’NİN AÇIKLAMALARI VE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ DEĞERLENDİRME
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği 19.03.2020 tarihli kararı ile AVM’lerin kapatılması yönünde tavsiyede bulunmuş, tavsiye niteliğindeki kararın neticesinde pek çok AVM de kapatma kararı alışmıştır. Kapatma kararı almayan AVM’ler ise AYD Çalıştay kararları neticesinde pek çok sağlık tedbiri alarak faaliyetine devam etmektedir.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği 19.03.2020 tarihli tavsiye kararı şu şekildedir;
“AYD Yönetimi, Sayın Cumhurbaşkanımızın alınacak önlemleri açıkladığı konuşmasında yer alan “evinizden çıkmayın” tavsiyesi uyarınca, halk sağlığı için toplum ve perakendecinin de taleplerini dikkate alarak AVM’lerin kapatılmasına yönelik bir tavsiye kararı almıştır.”
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği 02.04.2020 tarihli işletme giderlerine ilişkin tavsiye kararı ise şu şekildedir;
“Bu süreçte kendi iradesiyle kapatma kararı veren AVM yatırımcıları varlık nedeni olan kira gelirinden, kapalı kaldığı süre boyunca fedakârlık etmektedirler. Özellikle perakendeci ve AVM'lerde istihdam kaybının oluşmaması için azami gayretin gösterilmesini tavsiye ederiz. Kendi kararıyla kapatma kararı alan AVM'ler kapalı kalınan dönemde kira gelirinden fedakârlık etmekle birlikte istihdam kaybını önlemek adına ve yukarıda ifade ettiğimiz gereklilikler nedeniyle işletme giderini kiracılardan almak zorundadırlar. Bu nedenle, perakendecilerimizden de işletme giderleri ve istihdamın azaltılmaması konusunda azami ihtimam gösterilmesini bekliyoruz."
Yapılan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere AVM’lerin kapatılmasına yönelik resmi mercilerden herhangi bir açıklama yapılmış veya karar alınmamıştır. AYD tarafından yapılan ilgili açıklamalar salt tavsiye niteliğinde olup resmi bir bağlayıcılığı da olmadığından kiraya verenlerin kira bedellerini ilgili açıklamaya dayalı olarak talep etmemelerinin hukuki dayanağı mevcut değildir. Bu durum kiracı yönünden mücbir sebepte teşkil etmeyecektir zira karşılıklı irade uyuşması ile bir kapatma söz konusudur.
Bu halde genelge gereği kapatma kararı olmaksızın iradi olarak kapatılan işyeri kiracıları yukarıda izah ettiğimiz ifa güçlüğü şartlarını taşıyor ise bu hükümden yararlanabilir. Genelgeler gereği zorunlu kapatma kararı alan işyerleri için ise ifa güçlüğü ve geçici ifa imkansızlığı hükümleri uygulama alanı bulacaktır. Her halükarda işyeri kiracıları için 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında bir fesih istisnası getirildiği de unutulmamalıdır.
AVM Yan Gider-Ortak Gider Yükümlülüğü Değerlendirilmesi
26.02.2016 tarih ve 29636 Sayılı Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik gereği Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden ortak kullanım alanlarının masrafları talep edilmektedir. İşbu masraflar ve kiracıların yükümlülüğü 11.madde de şu şekilde ifade edilmektedir;
“(1) Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan ve alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak giderler, bu Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara göre hesaplanarak paylaştırılır.
(2) Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden, birinci fıkradaki ortak giderler dışında kalan pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetler için katılım payı talep edilebilmesi, bu hususun, taraflar arasındaki sözleşmede belirtilmiş olmasına bağlıdır. Taraflar arasındaki sözleşmede aksi belirtilmedikçe bu giderler de bu Yönetmelik ekindeki usul ve esaslara göre hesaplanır.
(3) Kiracı olarak faaliyette bulunan perakende işletmelerden birinci ve ikinci fıkrada belirtilen nitelikteki giderler dışında ortak gider adı altında herhangi bir bedel talep edilemez.”
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere AVM içerisinde bulunan kiracıların kiralananın yan gider yükümlülüğü normal kira sözleşmesi eki niteliğinde olan aidat yükümlülüğünden faklıdır. Yukarıda 4 sayılı” 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Avm Kiracılarına Etkisi” başlığı altında da izah edildiği üzere ilgili kanun hükmü salt kira bedelinin ödenmemesi halinin fesih sebebi yapılamayacağına ilişkin açıklamaları içermektedir. Bu halde AVM ortak kullanım alanı giderleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir. AYD tavsiye kararlarından da anlaşılacağı üzere tavsiye hükmü de kira bedellerine ilişkin olup işletme gideri, ortak giderler yönünden AVM kiracılarının ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Fakat genelge kapsamında kapatılan işyerleri için bu durum mücbir sebep olarak değerlendirildiğinden ve geçici ifa imkansızlığı oluşturduğundan kanımızca kira sözleşmesine ilişkin tük yükümlülükler mücbir sebep nedeni ile askıda olacak ve kapatma kararı devam ettiği müddetçe bu halden yararlanacaktır. Pek tabi “Kiracı ve Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Mücbir Sebep Nedeni ile Feshi” başlığı altında açıklanan akde vefa süresinin geçilmesi sebebi ile kiraya verenin fesih hakkı saklıdır.
SONUÇ
Yukarıda izah edilenler çerçevesinde corona virüsün özellikle AVM kiracılarına etkisi kapsamında bir değerlendirilmede bulunulmuştur. Söz konusu salgın hastalık, açıkça kira sözleşmelerini etkilemediği ölçüde kiracının kira borcuna etki etmeyecektir. Örnek olarak AVM içinde bulunan ve açık olan eczane ve gıda satışı yapan işyerleri, işyeri depolarını e-ticaret kapsamında kullanan ve faaliyette olan işyeri gösterilebilir. Salgın hastalık nedeni ile işletmelerini kapatan kiracılar için ise iki ayrım söz konusudur.
İlk ayrım genelge kapsamında katılan işyerleri içindir. Örnek olarak AVM içinde bulunan sinemalar, çocuk oyun alanları, eğlence-etkinlik alanları gösterilebilir. Bu nitelikteki kiracılar için salgın hastalık durumu geçici bir mücbir sebep niteliğinde olduğundan kira sözleşmesi ve kira yükümlülüklerini yerine getirememeleri de haklı sebep teşkil edecektir. Bu nedenle kiraya veren akde vefa süresi boyunca katlanmakla yükümlüdür.
İkinci ayrım ise iradi olarak kapatma kararı alan kiracılar içidir. Örnek olarak kapatma kararı alan AVM’ler, giyim vb. mağazaları verilebilir. Bu nitelikteki mağaza kiracıları kira ödemeleri için 7226 Sayılı kanun gereği ilgili dönemde kira bedellerini ödemekten kaçınabileceklerse de yan giderleri ödeme yükümlülükleri devam edecektir. Zira ilgili kanun hükmü salt kira sözleşmesinin feshini engellemektedir. Kaldı ki AYD tavsiye kararı da yan giderlerin talep edileceği yönünde karar kılmıştır.
Her halükarda unutulmamalıdır ki kira borcunun veya yan giderlerin ilgili dönemler için ödenememesi, kanunun kapsamında korunsa dahi açık bir ibra değildir. Kiracıların ilgili döneme ilişkin kira borcu devam etmektedir. Bu durum sadece bir erteleme öngörmektedir.
Görüleceği üzere iş bu husus, her bir uyuşmazlık yönünden ayrı ayrı değerlendirilme gereken bir durum ortaya çıkardığından salt tek tarafın lehine olarak yorumlanması mümkün değildir. Kaldı ki gerek mücbir sebep hali gerekse ifa güçlüğü durumu kanunda açıkça düzenlenmediğinden hakim takdiri ve hukuki değerlendirmesine muhtaç bir durumdur. Bu halde yukarıda yaptığımız söz konusu değerlendirmeler hukuki yorum kapsamında olup yargılama esnasında farklılık gösterebilecek niteliktedir.
EK BİLGİ
Söz konusu salgın hastalık durumu, 24/03/2020 tarihinde Hazine ve Maliye Bakanlığınca yayınlanan 518 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile AVM vergi mükellefleri yönünden 1/4/2020- 30/6/2020 (bu tarihler dâhil) tarihleri için mücbir sebep hali düzenlenmiştir. İlgili beyannamelere istinaden tahakkuk eden vergilerin ödeme sürelerinin tebliğde belirtilen süreler kadar uzatılmasına karar verilmiştir.
